We krijgen vaak de vraag: ‘’Hoe zit dat nou precies met de Belastingdienst als ik mijn huis wil verhuren?’’ Waar moet je op letten als je in vastgoed gaat beleggen en wat zijn de aspecten waar je even goed op moet letten? In deze blog gaan we hierop in en weet je straks wat dit belastingtechnisch voor je betekent in een aantal situaties!  

Boxensysteem

Eerst een korte uitleg over het boxensysteem, want hoe zit het met Box 1, Box 2 en Box 3? De Belastingdienst heeft de inkomstenbelasting over drie groepen verdeeld, ook wel het boxensysteem genoemd:

• Box 1: dit zijn inkomsten uit werk en woning waarbij de woning jouw hoofdverblijf moet zijn.

• Box 2: dit zijn inkomsten uit aanmerkelijk belang. Bezit je minimaal 5% van de aandelen, opties of winstbewijzen van een vennootschap? Of heb je dit samen met een fiscale partner? Dan heb je inkomen uit aanmerking belang. Over het inkomen uit aanmerking belang betaal je 26,9% belasting.
• Box 3: dit zijn inkomsten uit sparen en beleggen.

Verhuren voor een tijdelijke periode

Het kan zijn dat je voor een tijdelijke periode je eigen woning wil verhuren. In dit geval valt dit in Box 1 ‘’inkomen uit werk en woning’’. Hierbij geldt dat bij verhuur in Box 1 onder de eigenwoningregeling, de woning voor jou nog wel het hoofd adres is en dat dit staat genoteerd in de gemeentelijke basisadministratie. In de wettelijke bepaling van ‘’tijdelijke verhuur eigen woning’’ geldt dat deze periode tijdelijk mag zijn. Denk aan een aantal weken tot max een paar maanden. Dit is vergelijkbaar zoals verhuur voor recreatie of AirBnB. In dit scenario hou je recht op hypotheekrenteaftrek en geeft 70% van de huurinkomsten op. 

Verhuren van een (tweede) woning voor langere periode

Ben je in het bezit van een (tweede) woning en besluit je om deze voor een langere periode te verhuren? In dat geval is het dus niet meer jouw hoofd adres en valt dit onder Box 3 ‘’sparen en beleggen’’. De woning wordt namelijk gezien als vermogen waarvoor een ander belastingtarief geldt. Je hebt dan geen recht op hypotheekrenteaftrek en je hoeft de huurinkomsten niet op te even. De daadwerkelijke huurinkomsten tellen niet mee als belastbaar voordeel uit de woning, maar een fictief rendement over de WOZ-waarde. De huurinkomsten komen hierdoor gunstig uit de verf. Je betaalt 30% belasting op een fictief rendement van je vermogen. Dit is het saldo van bezittingen zoals spaargeld, aandelen en een tweede woning. Maar ook schulden zoals een lening bij een bang. Heb je een hypotheek op de woning? Dan brengt dit nog meer voordelen met zich mee; de hypotheekschuld gaat namelijk met de woning mee naar Box 3. Door de WOZ-waarde van de woning op te geven als bezig, min de hypotheekschuld, blijft er weinig over om belasting over te betalen, dus meer rendement. 

“Heb je een hypotheek op de woning, dan brengt dit voordelen met zich mee; de hypotheekschuld gaat namelijk met de woning mee naar Box 3”

– Susanne Jansen 

Verhuren van een woning dat niet jouw hoofdwoning is

Als je niet jouw hoofdwoning verhuurt, maar een ander huis zoals bijvoorbeeld je vakantiehuis, dan zijn de inkomsten onbelast en hoef je de inkomsten uit tijdelijke verhuur niet altijd op te geven. Een vakantiehuis wordt al belast in Box 3; je hoeft niet twee keer belasting te betalen over dezelfde bron van inkomsten. 

Kort samengevat

• Verhuur je een eigen woning tijdelijk? Dan valt dat in Box 1 ‘’inkomen uit werk en woning’’. Je houdt recht op hypotheekrenteaftrek en geeft 70% van de huurinkomsten op.
• Verhuur je een (tweede) woning voor langere periode? Dan betaal je belasting in Box 3 ‘’sparen en beleggen’’. Je woning wordt gezien als vermogen waardoor een ander belastingtarief geldt. Je hebt geen recht meer op hypotheekrenteaftrek en je hoeft de huurinkomsten niet op te geven.
• Verhuur je een woning dat niet jouw hoofdwoning is? Dan hoef je de inkomsten niet altijd op te geven gezien een vakantiehuis al belast wordt in Box 3.

Denk je na het lezen van deze blog nog steeds ‘’que?’’ Dat is helemaal niet gek 😉 Het blijft een ingewikkeld onderwerp dat elk jaar ook weer veranderd. Vraag gerust jouw vastgoedcoach als je hier nog vragen over hebt of meer uitleg over dit onderwerp wil hebben!

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.