Vastgoed verhuren en verzekeringen, ze zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Voor welke verzekeringen ben je bijvoorbeeld als verhuurder verantwoordelijk? En welke verschillen zijn er wanneer je belegt in woningen ten opzichte van bijvoorbeeld BOG? In deze blog behandelen we de basis over het verzekeren van verhuurd vastgoed.
De woonverzekering
Een woonverzekering is een combinatie van een inboedelverzekering en een opstalverzekering. Deze verzekering vergoedt schades aan je woning én aan spullen ín de woning. Kan dat specifieker? Tuurlijk. De woonverzekering biedt dekking tegen bijvoorbeeld schades door brand, storm, vandalisme en diefstal. Als je in het bezit bent van een eigen woning (en daar zelf woont) dan kan een woonverzekering zeker het overwegen waard zijn.
Voor appartementencomplexen en flats geldt dat er één gebouwverzekering voor het gehele complex moet worden afgesloten. Je hoeft in het geval van een appartement geen eigen opstalverzekering af te sluiten, deze wordt geregeld door de Vereniging van Eigenaren (VvE). In dat geval zou je nog wel een inboedelverzekering kunnen afsluiten. Deze verzekering dekt schade aan spullen in je huis die “niet vast zitten” (Voorbeeld: de keuken valt niet onder de inboedelverzekering, het keukengerei wel). Later meer over het verzekeren van een (verhuurd) appartement.
Je eigen woning verhuren en verzekeren
Maar hoe zit dit als je jouw eigen woning (tijdelijk) wilt verhuren? Als je jouw eigen woning wilt verhuren, dan moet je je verzekeraar daarvan op de hoogte brengen. Omdat verzekeraars ervan uitgaan dat het risico op schade groter is bij verhuur zullen de premies voor de woonverzekering dan ook hoger zijn (dat is overigens niet altijd het geval). Als je dit niet doorgeeft, dan kan het voorkomen dat de woonverzekering niet de schade dekt waarvoor jij denkt dat je betaalt en dat is natuurlijk zonde.
Het is bij verhuur vaak zo dat de woning niet meer vol staat met meubels want deze brengt de huurder zelf mee. In dat geval kun je de woonverzekering opzeggen en een losse opstalverzekering afsluiten. Sommige woonverzekeringen bieden de mogelijkheid om de waarde van de inboedel (tijdelijk) op nul te zetten zodat je geen premie betaalt voor dat onderdeel. Liever gemeubileerd verhuren? Dan is het wel verstandig om de inboedeldekking van je woonverzekering aan te houden.
De opstalverzekering voor een verhuurde woning
Als je een woning aankoopt voor de verhuur dan ben je zelf verantwoordelijk voor het verzekeren van de woning en niet de huurder. Als je een woning koopt met hypotheek dan eist de bank vaak dat je een opstalverzekering afsluit, dit verzekert immers de waarde van hun onderpand. Ook als je een woning koopt zonder financiering, is het handig het te verzekeren natuurlijk. Het afsluiten van een opstalverzekering voor een huurwoning gaat hetzelfde als voor een eigen woning. Het enige verschil is dat je aangeeft bij de verzekeraar dat de woning is verhuurd.
Elke verzekeraar heeft eigen voorwaarden voor het afsluiten van een opstalverzekering. Zo wordt er bijvoorbeeld gekeken naar hoelang je de woning verhuurt, of het gaat om de hele woning of een deel daarvan maar ook aan wie je de woning verhuurt. De meeste verzekeraars accepteren een stel of gezin als huurders, maar zijn minder blij met een groep studenten. Kijk goed naar de voorwaarden per verzekeraar voordat je de verzekering afsluit en achteraf niet gedekt blijkt te zijn omdat je verhuurt aan een “verkeerde” doelgroep.
Nog even terug naar die appartementen
Een opstalverzekering vergoedt schade aan een gebouw na bijvoorbeeld brand, lekkage of stormschade. In een appartementencomplex leidt brand of lekkage ook al snel tot schade aan meerdere appartementen. Precies de reden waarom de opstalverzekering gezamenlijk is geregeld via de VvE. In de voorwaarden van de opstalverzekering van de VvE is bijvoorbeeld een appartementenclausule opgenomen die ervoor zorgt dat de schades die bij buren wordt veroorzaakt ook vergoed worden.
Een actieve VvE is wettelijk verplicht een opstalverzekering te regelen voor het appartementencomplex. Is de Vereniging van Eigenaren in het betreffende appartementencomplex een zogenoemde slapende VvE? Dan moet je zelf een opstalverzekering afsluiten.
Aansprakelijkheidsverzekering
Een aansprakelijkheidsverzekering is een verzekering waarmee je verzekerd bent als je schade toebrengt aan iemand anders of andermans spullen. Als een huurder schade oploopt aan zijn of haar spullen door jouw toedoen dan gaat dit om materiële schade (denk bijvoorbeeld aan het beschadigen van belangrijke persoonlijke documenten door het knappen van een waterleiding) wat vervelend is maar in veel gevallen (financieel) goed te overzien. Dat is anders bij letselschade; stel je voor dat de huurder van de trap valt doordat er een trede niet goed vastzit en daardoor (blijvend) letsel oploopt. Allereerst natuurlijk vreselijk, maar het kan ook financiële gevolgen hebben voor jou als verhuurder. Door middel van een aansprakelijkheidsverzekering ben je goed verzekerd tegen zulke ongevallen.
Op het moment dat je een woning verhuurt en daar geld mee verdient, word je door de verzekeraar niet meer gezien als particulier en dat betekent dat een particuliere aansprakelijkheidsverzekering niet voldoende dekking meer biedt. Je moet weer bij je verzekeraar aangeven dat het om een verhuurd huis gaat. Ook in dit geval heeft elke verzekeraar weer specifieke voorwaarden ten aanzien van verhuur van de woning.
Een aansprakelijkheidsverzekering voor je huurder
Met een persoonlijke aansprakelijkheidsverzekering verzeker je jezelf (en je gezin) voor schade die je zelf veroorzaakt. We hebben het dan over schade aan iemand anders of aan spullen van iemand anders. Stel je voor dat jouw huurder schade veroorzaakt aan de woning, dan kan dit op de persoonlijke aansprakelijkheidsverzekering van de huurder verhaald worden; mits de huurder deze verzekering heeft afgesloten natuurlijk. We zien daarom vaak dat het hebben van een aansprakelijkheidsverzekering voor de huurder wordt opgenomen in het huurcontract. Op deze manier weet jij zeker dat eventuele schade, gemaakt door de huurder, betaald kan worden door de huurder.
Je recreatiewoning verzekeren
In het geval van een recreatiewoning kun je gebruik maken van een reguliere opstalverzekering, maar je kunt bij sommige verzekeraars ook kiezen voor speciale recreatiewoningverzekering. Je verzekert dan tegelijk ook de inboedel die je in je recreatiewoning hebt staan.
Een belangrijk voordeel van de recreatiewoningverzekering ten opzichte van een gewone opstal- of woonverzekering is dat de voorwaarden voor het verhuren van de recreatiewoning ruimer zijn.
Als je een verzekering voor je recreatiewoning gaat afsluiten, bepaalt de verzekeraar de premie aan de hand van de herbouwwaarde. Dit is het bedrag dat nodig is om de recreatiewoning op dezelfde plaats van de grond af opnieuw te bouwen. Hoe hoger de herbouwwaarde, hoe hoger de premie.
Een (verhuurd) bedrijfspand verzekeren
Het is ook zeker mogelijk om een verzekering af te sluiten voor een bedrijfspand dat wordt verhuurd. Dit wordt een gebouwenverzekering genoemd. Dit is een opstalverzekering voor gebouwen.
Huurdersbelang
Als je een bedrijfspand verhuurt, kan het voorkomen dat jouw huurder aanpassingen wenst te doen aan het pand. Deze aanpassingen aan het pand vallen standaard niet onder de gebouwenverzekering. Deze moet je apart bijverzekeren (of dat kan de huurder doen). Het verzekeren van aanpassingen aan een gehuurd pand noemt de verzekeraar huurdersbelang.
De invloed van jouw huurders
Wanneer je het bedrijfspand verhuurt, zijn er een aantal zaken van belang bij het verzekeren. Bepaalde clausules in de voorwaarden hebben een eis waaraan voldaan moet worden, echter heb je deze niet altijd volledig zelf in de hand. In dat geval ben je afhankelijk van je huurders (voorbeeld: de keuring van elektronische apparatuur). Het is daarom belangrijk dat je zulke zaken benoemd in het huurcontract.
Ook het type huurder heeft invloed op de premie. Je kunt je voorstellen dat een bedrijfspand dat wordt verhuurd aan een bedrijf die de ruimte gaan gebruiken als kantoor een ander risicoprofiel heeft dan een productie- of horecabedrijf. Je moet daarom een huurlijst bij je verzekeraar aanleveren. Als je een nieuwe huurder vindt en deze wijkt van de eerder bestemming af, moet je dat doorgeven aan je verzekeraar anders kan het zijn dat er geen premie wordt uitgekeerd in het geval van een ongeval. Let hier goed op bij het afsluiten van de verzekering.
Tot zover de basis over het verzekeren van verhuurd vastgoed. Wil je hier meer over weten of kunnen we je in contact brengen met een verzekeraar? Vraag het ons gerust in de app!
