Als (particuliere) vastgoedbelegger hoor je de term regelmatig voorbijkomen: ‘normaal vermogensbeheer’. Maar wat houdt dit nou eigenlijk precies in en wat is dan ‘meer dan normaal vermogensbeheer’? In deze blog gaan we hier dieper op in want een discussie met de belastingdienst kun je beter voorkomen dan genezen.
Normaal vermogensbeheer Laten we beginnen met het (zo goed mogelijk) definiëren van de term normaal vermogensbeheer. Iets wordt gezien als normaal vermogensbeheer als de arbeid die verricht wordt voor de belegging, niet als doel heeft om waarde toe te voegen aan de belegging. In normale mensentaal: het hebben van vastgoed lijkt minder op ‘werken’ en meer op beleggen zoals je bijvoorbeeld ook in aandelen doet.
Box 1 vs. Box 3 Als je als particulier besluit te gaan beleggen in vastgoed is het vooral belangrijk het verschil tussen box 1 en box 3 te (her)kennen. Dit is namelijk waar de term normaal vermogensbeheer om de hoek komt kijken en er een keuze gemaakt moet worden in welke box de panden ‘ondergebracht’ zullen worden. Het gaat er voornamelijk om of een persoon veelal actief bezig is met meer rendement uit zijn vastgoed te behalen, of dat het gezien kan worden als een passieve belegging.
Als belastingplichtige zijn beleggers verplicht om een percentage van de inkomsten of vermogen aan de fiscus af te dragen. In Nederland is in de wet vastgelegd wat in welke box valt en hoe dit belast wordt. Bij de verschillende boxen die het belastingstelsel kent horen verschillende regels en verschillende tarieven. Inkomsten in box 1 (werk en woning) worden bijvoorbeeld belast aan de hand van de welbekende belastingschijven (37,1% tot €68.508,- en 49,50% voor bedragen daarboven). Vermogen in box 3 (sparen en beleggen) wordt daarentegen belast met ‘slechts’ 1,2%. Een behoorlijk verschil dat flinke invloed kan hebben op jouw rendement, waardoor veel beleggers kiezen voor box 3.
Meer dan normaal vermogensbeheer? Zoals hierboven beschreven, worden beleggingen dus belast in box 3, maar dit is niet bij elke belegging het geval. Bij meer dan normaal vermogensbeheer moet er namelijk belasting worden betaald volgens de regels van box 1. Dat het niet altijd even duidelijk is wanneer iets ‘normaal vermogensbeheer’ is of ‘meer dan normaal vermogensbeheer’ blijkt vaak in de praktijk aangezien hier regelmatig rechtszaken over gevoerd worden. Veel voorkomende indicaties voor meer dan normaal vermogensbeheer (afgegeven door verschillende rechters) zijn onder andere:
- Regelmatige aan- en verkoop met winst;
- Zelf klussen (denk aan renovatie, verbouwing of flippen);
- Specifieke kennis, expertise of relaties binnen de vastgoedwereld;
- Zelf actief bezig met het proces (kopen, onderhouden contact met partijen etc.)
- Beheer uitbesteden
Om ervoor te zorgen dat een belegging in box 3 valt, kan je er als vastgoedeigenaar voor kiezen om het beheer uit te besteden. Bij het volledig uitbesteden wordt er een persoon of bedrijf ingezet om van top tot teen alles te regelen voor dit vastgoed. Doordat jouw beheerder de werkzaamheden uit het rijtje hierboven uitvoert, loop je zelf dan weinig risico.
Maarrrr (daar zijn we weer met een maar..) wij zijn samen met onze partner Dirkzwager legal & tax van mening dat zelf het beheer doen niet per se betekent dat je in box 1 belast gaat worden. Je moet er gewoon voor zorgen dat je niet én de administratie doet én zelf aan- en verkopen doet én gaat klussen etc.
Kortom: de term ‘normaal vermogensbeheer’ is niet 100% waterdicht uit te leggen, het gaat meer om de optelsom van werkzaamheden.
Heb je hier vragen over? Stel ze in onze app!
