Wanneer je wilt starten met beleggen in vastgoed moet je natuurlijk ook nagaan hoe je de aankoop wilt gaan financieren. Heb je voldoende eigen vermogen? Dan kun je een woning aankopen met eigen middelen, maar door het (deels) te financieren met vreemd vermogen kun je er meer voordeel uit halen en hierdoor mogelijk een grotere portefeuille opbouwen. Dit noemen we het ‘’Hefboomeffect’’. Geld lenen is momenteel door de lage rentes zo goedkoop dat het vaak meer voordelen biedt ten opzichte van volledige financiering door middel van eigen vermogen. Wij adviseren onze leden de vuistregel van 30/70, dus het hebben van 30% eigen vermogen en 70% vreemd vermogen. Zo zit je op een gezonde cashflow en loop je minder risico dat je met te veel kosten zit die je niet kan betalen bij een dip in de huizenmarkt. Long story short: geld lenen voor je beleggingen levert je in de meeste gevallen meer op.
Koopsom en overige kosten Als je een belegging aankoopt moet je rekening houden met de aankoopsom en de kosten koper (deze bestaat over het algemeen uit overdrachtsbelasting, kosten voor de notaris, een taxateur en de adviseur of de bank). Over het algemeen heeft een woning in verhuurde staat een lagere waarde. Meestal is de waarde in de verhuurdestaat ongeveer 80% van de waarde van dezelfde woning in leegstaande staat. De bank kijkt naar de waarde in verhuurde staat en daar financieren zij een bepaald percentage van. Dat percentage is de ‘’Loan-to-value’’ (LTV). Uiteindelijk stelt een taxateur de waarde in verhuurde staat vast. Eén van de meest voorkomende ‘fouten’ die beginnende beleggers maken is ervan uitgaan dat 70% of 80% gefinancierd wordt op de aankoopsom in plaats van de waarde van de woning in verhuurde staat.
Eigen vermogen vs. Vreemd vermogen De meeste geldverstrekkers financieren maximaal 80% van de waarde van je woning (in verhuurde staat). Er zijn soms partijen die 90% financieren, maar ook partijen die niet verder willen gaan dan 70%. Het rentepercentage hangt over het algemeen af van het deel dat gefinancierd moet worden. Negentig procent financiering betekent meer risico voor de bank, dus betaal jij een hoger rentepercentage. Daarnaast geldt: hoe hoger de LTV, des te meer aflossing er gevraagd zal worden.
Uiteindelijk blijkt in de praktijk wel vaak dat er eigen vermogen nodig is. Financier je zoveel mogelijk, bijvoorbeeld 90%, dan is het eigen vermogen dat nodig is ook kleiner. Er zijn crowdfunding partijen die zelfs tot 100% van de waarde van de woning willen financieren, maar dan is de rente vaak dusdanig hoog dat het ten koste gaat van een gunstig rendement.
Het deel dat je zelf zou willen inleggen kan uit verschillende bronnen komen. Je kunt bijvoorbeeld je spaarrekening gebruiken, dat is natuurlijk de meest voor de hand liggende optie. Maar heb je bijvoorbeeld overwaarde op je privéwoning kan dit ook een hele goede optie zijn. Deze overwaarde kun je, met bepaalde voorwaarden, vrij maken voor de aankoop van een beleggingspand. Echter is het wel belangrijk dat je inkomen voldoende is om de overwaarde daadwerkelijk op te nemen. Die beoordeling kan een onafhankelijk hypotheekadviseur voor je maken zodat je dan een beeld hebt van wat de maandlast daarvan wordt en welke mogelijkheden er zijn.
Hoger rendement Het kan handig zijn om een buffer aan te houden. Daarom is het verstandig om gebruik te maken van je overwaarde voor de ‘eigen inleg’ en daarnaast gebruik te maken van een financiering van 80% tot 90% van de waarde van het aan te kopen pand. Dan houd je je spaargeld achter de hand voor eventuele problemen die kunnen ontstaan. Het rendement is met deze constructie het hoogst, helemaal bij een grotere portefeuille. Stel dat je geen overwaarde hebt, dan is het gebruiken van je spaargeld natuurlijk een goede optie.
Een andere mogelijkheid is om geld te lenen van andere mensen. Stel dat je €20.000,- eigen vermogen nodig hebt voor de aankoop van jouw beleggingspand en je weet dat de huuropbrengst goed is, dan kun je uitrekenen welk percentage jij een ander zou willen en kunnen aanbieden om jou dat geld te lenen. Dat rentepercentage zal allicht hoger liggen dan dat je aan de bank betaalt voor de hypotheek, maar voor degene die het aan jou uitleent is het risico hoger.
Je zou dus een belegging in theorie voor 100% kunnen financieren, echter zien we het in de praktijk weinig terug en zien we vaker andere constructies. Het is daarom belangrijk je hier goed in te laten adviseren. In onze App vind je partners die je daar bij kunnen helpen.
