Een huurovereenkomst van een winkelruimte of woonruimte beëindigen lijkt altijd zo eenvoudig, maar er komt toch vaak meer bij kijken dan u denkt. Omdat u als verhuurder of belegger vaak snel moet schakelen als het op een huurbeëindiging aankomt, zet ik hier in het kort eens de voornaamste mogelijkheden op een rij. Ik beperk me in dit artikel tot 290-bedrijfsruimte (bijv. horeca-en winkelpanden) en woonruimte.
Opzeggen
De huurovereenkomst kan door de verhuurder slechts worden opgezegd op grond van de in de wet opgesomde opzeggingsgronden. De huurder mag daarentegen altijd opzeggen en is niet gebonden aan opzeggingsgronden.
De opzeggingsgronden voor woonruimte zijn (kort samengevat):
a. Niet gedragen zoals een goed huurder betaamt;
b. Een verhuisbeding in de huurovereenkomst;
c. Dringend nodig hebben voor eigen gebruik;
d. Niet instemmen met een redelijk aanbod tot nieuwe huur;
e. Verwezenlijking van een geldend bestemmingsplan;
f. Belangenafweging bij onzelfstandige woonruimte.
De opzeggingsgronden bij horeca-en winkelpanden zijn de volgende:
Opzegging tegen het einde van de eerste vijf jaren:
a. De bedrijfsvoering is niet geweest zoals een goed huurder betaamt;
b. Dringend nodig hebben voor eigen gebruik.
Opzegging tegen het einde van de tweede vijf jaren nog drie extra opzeggingsgronden:
a. Niet instemmen met een redelijk aanbod tot nieuwe huur;
b. De verwezenlijking van een geldend bestemmingsplan;
c. Redelijke belangenafweging.
De opzeggingsgrond moet duidelijk en ondubbelzinnig uit de opzeggingsbrief blijken. Als dat niet het geval is, loopt u het risico dat de opzegging niet rechtsgeldig is.
Het gaat hier te ver om de opzeggingsgronden inhoudelijk te behandelen. Van één opzeggingsgrond wil ik opmerken, en dat geldt bij zowel woonruimte als horeca-en winkelruimte, dat die gedurende een periode van drie jaren na aankoop niet kan worden gebruikt ter beëindiging van de huurovereenkomst door de verhuurder. Het betreft de opzeggingsgrond dringend eigengebruik. Meer specifiek: als de verhuurder de rechtsopvolger is van de vorige verhuurder, dan kan een vordering op grond van dringend eigen gebruik niet slagen als die wordt ingesteld binnen drie jaren nadat de rechtsopvolging schriftelijk ter kennis van de huurder is gebracht.
Opzegging bij woonruimte en horeca-en winkelruimte dient altijd te worden gedaan met in achtneming van de overeengekomen opzeggingstermijn. Bij woonruimte is die afhankelijk van hoe lang de huurder in het gehuurde heeft gewoond, minimaal drie en maximaal zes maanden. Bij horeca- en winkelruimte is die altijd twaalf maanden. Houd daar rekening mee, want een termijnoverschrijding leidt zelden tot een geldige opzegging.
Slechts bij een zeer geringe termijnoverschrijding waarbij de verhuurder ook nog eens kan aantonen dat de fout buiten zijn macht lag, zal een rechter daar in mee gaan (anders vrijwel nooit) en zal de huurovereenkomst worden verlengd. Zorg ook altijd dat de opzegging aangetekend wordt verzonden om te voorkomen dat je als verhuurder later niet kan bewijzen dat je (tijdig) hebt opgezegd. Uit de jurisprudentie volgt inmiddels wel dat een opzegging ook per e-mail kan geschieden.
Sinds enkele jaren bestaat er voor woonruimte de mogelijkheid om huurovereenkomsten voor bepaalde tijd te sluiten. Voorheen was dat altijd voor onbepaalde tijd. Nu kan dat voor bij zelfstandige woonruimte voor de duur van maximaal twee jaren en bij onzelfstandige woonruimte voor de duur van maximaal vijf jaren. Na afloop van die bepaalde tijd wordt de huurovereenkomst wel voor onbepaalde tijd voortgezet. Deze huurovereenkomsten voor bepaalde tijd hoeven niet te worden opgezegd. Voldoende is dat de verhuurder tijdig voor afloop van de huurperiode aan de huurder bericht dat de huurovereenkomst afloopt en dat de huurder dient te ontruimen.
Wanneer de huurder instemt met de opzegging is er niets aan de hand en kan het zo geregeld worden. Echter, in het overgrote deel van de gevallen zal een huurder niet instemmen en dient beëindiging van de huurovereenkomst op basis van één van de hierboven genoemde opzeggingsgronden via de rechter gevorderd te worden.
Ontbinden
Wanneer er sprake is van een tekortkoming in de nakoming door de huurder van de op de huurder rustende verplichtingen uit de huurovereenkomst, heeft de verhuurder de mogelijkheid de huurovereenkomst te ontbinden. Denk bijvoorbeeld aan het niet betalen van de huurpenningen, veroorzaken van overlast, niet gebruiken van het gehuurde etc. Om te kunnen ontbinden moet de huurder wel in verzuim zijn. Dat houdt in dat de huurder eerst wel in de gelegenheid moet zijn gesteld om zijn tekortkoming alsnog te herstellen. Bij het niet betalen van huur hoeft dat weer niet. Dan is de huurder (zoals dat heet) van rechtswege in verzuim.
De tekortkoming dient wel “zwaar” genoeg te zijn om een ontbinding van de huurovereenkomst te kunnen rechtvaardigen. Het eenmalig niet betalen van de huur zal onvoldoende zijn. Echter, wanneer er stelselmatig of langdurig niet wordt betaald zal dat voldoende zijn om een ontbinding en ontruiming te kunnen rechtvaardigen. Zo ook bij het nu en dan veroorzaken van overlast. Overigens adviseren wij in geval van overlast altijd om een dossier op te bouwen, teneinde voldoende bewijs te kunnen leveren van (het gewicht van) de tekortkoming.
In sommige gevallen kan het raadzaam zijn om niet de gehele huurovereenkomst te ontbinden, maar slechts een gedeelte ervan; de gedeeltelijke ontbinding. Bekijk van tevoren goed welke vorm van ontbinding voor u goed uitkomt.
Ontbinding dient altijd via de rechter gevorderd te worden. Naast ontbinding wordt vaak ook schadevergoeding gevorderd.
Beëindiging met wederzijds goedvinden
De derde mogelijkheid tot beëindiging is vaak de gemakkelijkste weg, maar wel de meest kostbare. In veel gevallen wordt deze variant gekozen door de verhuurder, wanneer de ander twee mogelijkheden te onzeker of langdurig zullen worden. De verhuurder zal de huurder dan moeten overtuigen om in te stemmen met de beëindiging en de huurder zal daar steevast een vergoeding voor wensen of eisen. Wanneer partijen het eens worden over de voorwaarden, zullen zij dat in een beëindigingsovereenkomst kunnen (laten) vastleggen.
Bij beëindiging van een huurovereenkomst komt vaak veel kijken en moet er gedegen worden onderzocht en afgewogen om de juiste beëindigingsgrond of beëindigingsmogelijkheid te kiezen. DeHaan Advocaten en Notarissen kan je daar bij helpen.
Dit artikel is geschreven door Pieter Huitema, advocaat vastgoed bij DeHaan Advocaten en Notarissen.
Meer weten? Stel je vraag aan ons of De Haan Advocaten en Notarissen in onze app!
